מחסנים למכירה

מחסנים למכירה קיימים בשוק במגוון רחב של גדלים ושימושים, בשנים האחרונות שוק המחסנים מראה עלייה, הן בקרב בעלי עסקים שמחפשים מקום לאחסון סחורה ותפעול העסק ביעילות והן בקרב משקיעים אשר מחפשים השקעה יציבה.

מחסנים למכירה הם נכסי נדל"ן מסחרי והם נחשבים אפיק השקעה משתלם המאופיין בתשואה גבוהה ושוכרים יציבים.

יתרונות השקעה במחסנים למכירה 

בניגוד לדירות מחסנים משמשים למטרות תפעוליות ורלוונטיים בעיקר לבעלי עסקים וחברות, רכישת מחסנים למטרת השקעה נחשבת לאחת מהשקעות הנדל"ן היציבות ביותר כיום, כאשר היתרונות הם רבים ומשמעותיים:

יתרונות בולטים בהשקעה במחסנים:

1. ביקוש גובר – בעקבות הצמיחה בתחום המסחר ברשת, בתחום התעשייה הקלה והגידול בכמות העסקים הקטנים מחסנים להשכרה הופכים לרלוונטיים יותר ויותר בקרב בעלי עסקים וחברות.
2. תשואה גבוהה – ביחס להשקעה בדירות התשואה מהשקעה בנדל"ן מסחרי נמדדת כיום בטווח שבין 4% ל-6% ויכולה להגיע במקרים מסוימים עד 10%, לשם ההשוואה תשואה מדירה לרוב עומדת על בין 2% ל-3%.
3. השקעה התחלתית נמוכה – מחסנים למכירה מוצעים למכירה במחירים נגישים יותר.
4. תחזוקה פשוטה – בניגוד להשקעה בדירות או משרדים השקעה במחסנים דורשת תחזוקה פשוטה של הנכס.
5. שוכרים יציבים – מחסנים להשכרה רלוונטיים בעיקר לבעלי עסקים אשר מחפשים מקום להתבסס ולהצמיח ממנו את העסק לכן ברוב המקרים הסכמי השכירות ארוכים יותר ויש פחות תחלופה.

סוגי מחסנים ויעודים שונים

מחסנים למכירה משמשים לייעודים שונים אשר נקבעים על פי התב"ע של השטח בו המחסן ממוקם. מבין סוגי המחסנים המוצעים בשוק ניתן למצוא:

• מחסנים תעשייתיים או מחסנים לוגיסטיים – משמשים לניהול והפצה של סחורה.
• מחסנים שמיועדים לעבודה של בעלי מלאכה – כמו מסגרים, רתכים ונגרים.
• מחסנים בעלי תב"ע משולבת עם מסחר – מתאימים בין השאר כאולמות תצוגה וחנויות מפעל.
• מחסנים ומבני תעשייה המתאימים להקמת מרכזי אימונים וספורט.
• מחסנים לאחסון סחורה או תכולת בית – קטגוריה שניתן למצוא בה מחסנים במגוון גדלים מתוכם גם מחסנים קטנים (בשטח של מתחת ל-100 מ"ר).

מהם הגורמים המשפיעים ביותר על ערך מחסן?

מיקום – מיקום בנדל"ן הוא אחד הגורמים בעלי ההשפעה הגדולה ביותר על המחיר.

מחסנים למכירה באזור תל אביב ומרכז הארץ יעלו יותר ממחסנים בפריפריה ומחסנים אשר ממוקמים בקרבה לצירי תנועה מרכזיים יעלו יותר ממחסנים שנמצאים בקיבוצים או ישובים מרוחקים.

שטח – נדל"ן מחושב על פי מ"ר ולכן שטח הוא גורם משמעותי בחישוב מחיר הנכס, מחסנים בעלי שטח גדול יותר עולים יותר כאשר החישוב הרבה פעמים כולל גם את שטח החצר התפעולית ואת שטח הגלריה (במידה ויש).

תשתיות – תשתיות זה נושא רחב, ניתן לחלק את נושא התשתיות לשניים:

1. תשתית הנכס – מבחינת תשתיות הבניין מבנים המאפשרים עומס גדול יותר, נגישות גבוהה יותר לפריקה וטעינה, חשמל מותאם לתעשייה ותקרה גבוהה יעלו יותר, לדוגמא: מחסנים הנמצאים בקומת קרקע מאפשרים עומס גדול יותר ואפשרויות פריקה וטעינה רחבות יותר ולכן מתומחרים במחיר גבוה יותר למ"ר.
2. תשתיות נוספות – כל התשתיות שמצויות בנכס משפיעות על ערך הנכס. תשתיות לדוגמא – חדר קירור, תוספות אקוסטיות, חנייה, מצלמות ותוספות כמו שירותים, ממ"ד או מטבחון.

מה חשוב לבדוק לפני רכישת מחסן?

מחסנים למכירה נחשבים להשקעה משתלמת אבל חשוב לזכור שכל מקרה לגופו ולכן ברכישת מחסן כמו בכל השקעה אחרת חשוב לבדוק בדקדוק את כדאיות העסקה.

הדברים המרכזיים שחשוב לבדוק ברכישת מחסן:

1. ייעוד הקרקע – מהי התב"ע של הנכס והאם היא מתאימה לתכניות העתידיות.
2. רישום בטאבו – לפני הרכישה חשוב לוודא שהנכס רשום כחוק ושאין הגבלות או קנסות הרשומים על הנכס.
3. תקינות המבנה והתשתיות – בדיקת תקינות המבנה וכלל התשתיות.
4. בדיקת אפשרויות הגישה לנכס – בדיקת דרכי הגישה אל הנכס ונגישותו לפריקה וטעינה.
5. סביבת הנכס – מומלץ לוודא לפני הרכישה מה מצב הסביבה (מבנים, אנשים, מקורות רעש) ולוודא שהיא מתאימה לניהול הפעילויות הרלוונטיות.
6. מצב הנכס מבחינת שוכרים – בדיקה האם יש שוכר בנכס ומהם תנאי השכירות.

לקריאה בנושא מס שבח מקרקעין