המונח תשואה הוא מונח בכלכלה שמתייחס לרווח שנוצר מהשקעה מסויימת בנקודות זמן שונות. המאמר הבא עוסק בתשואה בנדל"ן, מה זה תשואה בנדל"ן? איזה סוגי תשואה יש? וכיצד מחשבים?
תשואה בנדל"ן
תשואה מתייחסת לרווח שנוצר מהשקעה מסויימת ובדרך כלל תוצג כנתון שנתי. כשמדברים ספציפית על תשואה בנדל"ן מתכוונים לרווח ההון שנוצר מהשקעות בתחום הנדל"ן.
את עולם השקעות הנדל"ן אפשר לחלק לשני תחומים:
1. השקעה במניות של חברות נדל"ן.
2. השקעה בנכסים למכירה או השכרה.
את תחום ההשקעה בנכסים גם אפשר לחלק לשניים:
1. השקעה בנכסים להשכרה.
2. השקעה בנכסים למכירה.
תשואה מהשקעות בנכסי נדל"ן היא רווח ההון שמתקבל מהשכרת או מכירת הנכס לאחר הורדת סכום קניית הנכס וההוצאות.
תשואת שכירות
כאשר מדובר על תשואת מנכסים מושכרים נהוג לקרוא לתשואה "תשואת שכירות". תשואת שכירות מתייחסת לרווח ההון שנוצר מקניית נכס והשכרתו והיא מוצגת כנתון אחוזי שנתי. קיימים לא מעט מחשבונים לחישוב תשואה ברשת אבל הנוסחה לחישוב התשואה משכירות יחסית פשוטה.
כדי לחשב תשואה מנכס מושכר מחסירים את ההוצאות השנתיות מהכנסות השכירות של הנכס, את הנתון שהתקבל מכפילים ב-100 ומחלקים במחיר שבו הנכס נרכש. הנתון שיתקבל הוא נתון אחוזי וזוהי התשואה השנתית מהנכס. תשואת שכירות נכנסת גם תחת ההגדרה של תשואה פירותית.
תשואה פירותית
מניבה הכנסה באופן שוטף ולכן נהוג לקרוא לה גם "הכנסה פסיבית".
תשואה הונית
תשואה הונית היא התשואה שמתקבלת מההפרש בין מחיר מכירת הנכס למחיר הרכישה. בניגוד לתשואה פירותית תשואה הונית יכולה להיות גם תשואה "על הנייר", לדוגמא: נניח ורכשנו דירה ב-1000 ש"ח וערכה של הדירה עלה ושוויה הנוכחי הוא 1500 התשואה שהתקבלה היא 500 והיא תמומש רק במקרה ונמכור את הנכס.
תשואה נומינלית ותשואה ריאלית
בניגוד למונחים הקודמים שמתארים את סוג התשואה לפי סוג ההשקעה, המונחים תשואה נומינלית ותשואה ריאלית מתייחסים לצורת מדידת הרווח שנוצר מההשקעה.
תשואה נומינלית
תשואה נומינלית מתארת את הרווח שנוצר פשוטו כמשמעו, חישוב תשואה נומינלית כרוך בנוסחה פשוטה: לוקחים את הרווח ומחלקים אותו בסכום ההשקעה הראשוני.
לדוגמא: נניח וקנינו דירה ששווה 1000 ש"ח ולאחר זמן מסוים מכרנו אותה ב-1500 ש"ח, הרווח שנוצר הוא 500 ש"ח, את הרווח הזה נחלק במחיר המקורי של הדירה (1000 ש"ח) וכך נקבל את התשואה הנומינלית 0.5 – משמע, התשואה הנומינלית במקרה הזה היא 50%.
תשואה ריאלית
תשואה ריאלית לעומת זאת מציגה את הרווח ביחס לכוח הקנייה של הכסף – מדד המחירים לצרכן. מדד המחירים לצרכן מודד את ההתייקרות או ההוזלה של סל מוצרים קבוע ובעצם בכך משקף את הערך של כסף ביחס לשינויים כלכליים.
לדוגמא: אם לפני שנה יכולנו לקנות חלב ב-10 שקלים והיום מחיר החלב הוא 15 ש"ח המשמעות היא שהכסף נשאר אותו דבר אבל המדד עלה ב-50% ולכן כיום אותו כסף שווה פחות – ניתן לקנות איתו פחות מוצרים.
תשואה ריאלית נמצאת ביחס למדד ולכן אם קנינו דירה ב-1000 ש"ח, מכרנו ב-1500 ש"ח והרווחנו תשואה נומינלית של 50% אבל במקביל המדד עלה ב-50% אחוז המשמעות היא שבעצם לא הרווחנו כלום, התשואה הריאלית במקרה הזה תהיה 0.
איך מחשבים תשואה בנדל"ן?
אחד הפרמטרים המרכזיים בחיפוש השקעה הוא התשואה המתקבלת. כיום בשנת 2023 תשואה שנחשבת טובה מנכסי מגורים עומדת על 3%-4% ומנכסים מסחריים על 8%-10%. כדי להבין האם השקעה משתלמת כדאי להתייחס לכמה נתונים:
- הוצאות רכישה:
מחיר הרכישה של הנכס, הוצאות נלוות, מס רכישה, הצמדות ומשכנתא אם יש ושווי הנכס.
- הוצאות אחזקה:
עלויות ההשכרה (שכר עו"ד, מתווכים, שמאים), מס הכנסה, חשבונות שוטפים בתקופות שהנכס לא מושכר, ביטוח, דמי ניהול וזמן ניהול.
- נתוני ההכנסה:
שכר הדירה הצפוי פחות תקופות הפסד שבהן הנכס עומד ריק (חיפוש שוכרים או שיפוץ).
את כל הנתונים האלו נכניס למחשבון תשואה ונוכל לראות מה גובה התשואה והאם מדובר בהשקעה משתלמת.
