שיקולים בקניית מגרשים לפיתוח עסקי הופכים רלוונטיים כאשר מחליטים לקנות מגרש לפיתוח עסקי. מגרש לפיתוח עסקי נמצא תחת ההגדרה של מגרש לשימוש מסחרי כאשר לפי התב"ע של המגרש ייקבע אופי הפיתוח של השטח. מגרשים לשימוש מסחרי ניתן למצוא למטרות סחר, משרדים, אחסנה, תעשייה, חקלאות ופיתוח תיירות.
הגדרת צרכי הפיתוח העסקי והחזון
בין אם מדובר בעסק בתחום התעשייה, בתחום המסחר, החקלאות או התיירות, שטח הוא אחד הפרמטרים המרכזיים כשמדובר על התרחבות של עסק.
ההחלטה לרכוש מגרש למטרות עסקיות מגיעה על מנת למלא צרכים מסוימים בעסק, כאשר מגיעים להסתכל על שיקולים בקניית מגרשים לפיתוח עסקי אחד הדברים החשובים הוא להגדיר את צרכי הפיתוח העסקי על מנת להבין מה נדרש מהנכס.
צרכי הפיתוח העסקי של המגרש נגזרים באופן ישיר ממטרות העסק וחזונו ולכן כשלב ראשון חשוב להגדיר מהן מטרות העסק ומהו חזונו ל-5 שנים הקרובות.
לאחר שהחזון והמטרות ברורים אפשר להבין מה מטרת המגרש שרוצים לרכוש; אם זה לצורך הקמת מרכז לוגיסטי, אם מדובר בהרחבת פעילות, אם מדובר בשטח לאחסון או בכל פרויקט אחר.
לפי ייעוד המגרש אפשר להעריך מה גודל השטח המשוער הרצוי ובהתאם לזה מה טווח התקציב הנדרש.
מיקום – הקריטריונים הגאוגרפיים והאסטרטגיים
מגרשים וקרקעות למכירה ניתן למצוא במגוון רחב של מיקומים, גדלים וייעוד. אפשר לומר שמיקום הוא אחד הפרמטרים הראשוניים שמומלץ לבחור מכיוון שמיקום משליך ברוב המקרים גם על גודל השטח והמחיר.
כדי להבין מהו המיקום האידיאלי למגרש לעסק מומלץ לבדוק באיזה איזור גאוגרפי מתרכזת רוב הפעילות של העסק ומהו טווח המרחק הסביר שבו המגרש יכול להיות, מבלי לפגוע בתפקוד השוטף של העסק.
נקודה נוספת לגבי מיקום היא מרחק המגרש מספקים ולקוחות, בחירה במגרש במיקום פחות מרכזי תצמצם את הוצאות הקנייה אבל מצד שני תגרור הוצאות שינוע ואספקה.
על מנת לבחור במיקום אידיאלי מומלץ לחשב את הוצאות השינוע וההפצה הנוכחיות ולבדוק מהן ההשלכות של מיקומים אפשריים על המחיר.
עוד שיקולים בקניית מגרשים לפיתוח עסקי שנוגעים למיקום הם הקרבה לכבישים ראשיים, נוחות גישה ותשתיות.
תשתיות ותמיכה
אפשרויות הפיתוח של נדל"ן מסחרי תלויות בעיקר בתשתית ובהיתרים הקיימים לשטח. כדי לחפש מגרש רלוונטי חשוב להבין מראש מהן הדרישות מהמגרש. ניתן להתמקד על ידי התייחסות לפרמטרים הבאים:
איכות הקרקע
את איכות הקרקע ניתן לבדוק באמצעות בדיקות קרקע ולדעת האם הקרקע רלוונטית לבנייה ולפיתוח הרצוי.
היתרים ותכניות
שיקולים בקניית מגרשים לפיתוח עסקי מתייחסים לפרמטרים רבים אך ניתן לומר שאחד השיקולים המרכזיים הוא ייעוד השטח והיתרי הבנייה שניתנו לו.
ניתן להרחיב היתרי בנייה וניתן לשנות תב"ע לשטח אך חשוב להבין שהדבר כרוך בבירוקרטיה ותקציב ולכן במידה ולשטח אין תב"ע או היתרים מתאימים מומלץ להכניס לשיקולים גם את הזמן והכסף שיושקעו בקבלת ההיתרים המתאימים.
תשתיות מים, חשמל ותקשורת
תשתיות מים, חשמל ותקשורת נשמעות כמו משהו בסיסי אך זהו גם שיקול שיכול להכריע בין מגרש לאחר, במידה ומדובר בבניית מבנה תעשייה שדורש חשמל מורחב מומלץ לבדוק מהן תשתיות החשמל הקיימות (אם יש) ומה העלות להתאמת התשתית לצורך, כנ"ל לגבי תשתיות מים ותקשורת.
בדיקת תכניות הפיתוח של האיזור
בדיקת התכניות של מגרשים הסמוכים והסביבה הקרובה היא שלב שרבים מוותרים עליו אך ביכולתו למנוע עוגמות נפש רבות, ברכישת כל מגרש מומלץ לבדוק את תכנית הפיתוח של האיזור לוודא שתואמת לתכנית הפיתוח העסקית של המגרש.
בדיקת כלל התשתיות לפני הקנייה חיונית למניעת הוצאות בלתי צפויות והפתעות ולכן מומלץ להשקיע את הזמן ולוודא שהמגרש מתאים מבחינת האיזור, התשתית והתכניות.
מיקומים אסטרטגיים להשקעה מסחרית
שיקולים בקניית מגרשים לפיתוח עסקי מבחינת מיקום הם רבים וספציפיים לכל עסק ובעל עסק. באופן גס ניתן לחלק את השיקולים לשתי קבוצות:
שיקולים כלכליים
מבחינת השיקולים הכלכליים מדובר על איסוף כל הנתונים והשוואתם: הוצאות העסק על שינוע סחורה והפצה, הוצאות העסק על קבלת סחורה, הוצאות על קניית מגרש כולל: קניית המגרש, תשלום מיסי הקנייה, תשלום הוצאות פיתוח והיתרי בנייה ותשלום לבעלי מקצוע כמו: עורך דין, בודק קרקע, מתווך ויועץ מס.
לאחר מיפוי כל הנתונים הנ"ל ניתן להבין מהו המיקום האפשרי לקניית מגרש שיתאים לפעילות השוטפת של העסק.
שיקולים עסקיים
כוללים את כל השיקולים שנוגעים לפיתוח העסק, מבחינה עסקית חשוב להתמקם בסמוך לכבישים ראשיים ומרכזי תעשייה ומסחר (ביחס לעיסוק המרכזי של העסק), כאן גם נכנס השיקול של נגישות העסק ללקוחות קיימים ופוטנציאליים.
מבחינה עסקית מומלץ לבחור במגרש שנמצא באיזור מתפתח, במגרשים שנמצאים בפרוייקטים ייעודיים לתעשייה ומסחר ובמיקומים נגישים שמאפשרים פעילות עסקית.
