בשנים האחרונות, יותר ויותר משקיעים בישראל בוחנים אפשרויות השקעה מגוונות בתחום הנדל"ן. אחת השאלות הנפוצות היא האם כדאי להשקיע במשרד להשכרה כאלטרנטיבה להשקעה בנדל"ן למגורים. במאמר זה נבחן את היתרונות, החסרונות והשיקולים המרכזיים שיעזרו לכם להחליט האם השקעה זו מתאימה לכם.
מצב שוק המשרדים בישראל כיום
שוק המשרדים בישראל עובר תמורות משמעותיות בשנים האחרונות. מצד אחד, ישנה עלייה בשיעורי התפנות המשרדים, במיוחד באזורים עתירי הייטק, בעקבות מגמת העבודה מהבית שהתחזקה בתקופת הקורונה. מצד שני, חברות רבות חוזרות למודל היברידי ומחפשות פתרונות משרדיים גמישים יותר.
כשבוחנים האם כדאי להשקיע במשרד להשכרה, חשוב להתייחס לתשואה הצפויה. נכון להיום, התשואה הממוצעת על משרדים בישראל נעה בין 6% ל-7%, עם פוטנציאל לתשואה של עד 8% במיקומים מבוקשים במיוחד. זוהי תשואה גבוהה משמעותית מהתשואה הממוצעת על דירות מגורים, העומדת על כ-3%-4%.
יתרונות השקעה במשרדים להשכרה
חוזים ארוכי טווח ויציבות
אחד היתרונות הבולטים של משרדים להשקעה הוא משך החוזים. בעוד שבדירות מגורים חוזי השכירות נחתמים לרוב לשנה, במשרדים מקובלים חוזים לתקופות של 3-5 שנים ואף יותר. יציבות זו מבטיחה הכנסה קבועה לתקופה ארוכה ומפחיתה את הסיכון לתקופות ללא הכנסה.
תחזוקה מופחתת
שוכרי משרדים נוטים לשמור על הנכס בצורה טובה יותר ולעיתים קרובות אף אחראים על תחזוקתו השוטפת. בנוסף, היחסים עם שוכרי משרדים הם לרוב פחות אמוציונליים ויותר עסקיים, מה שמפחית חיכוכים ובעיות.
פוטנציאל לתשואה גבוהה
כפי שצוין, השקעה לטווח ארוך במשרדים מציעה תשואה גבוהה יותר מנדל"ן למגורים. בנוסף, חוזי השכירות של משרדים כוללים לרוב מנגנוני הצמדה למדד, מה שמבטיח שמירה על ערך ההכנסה לאורך זמן.
אתגרים וסיכונים בהשקעה במשרדים
השקעה ראשונית גבוהה
קניית משרד להשקעה דורשת הון התחלתי גבוה יחסית. מחירי משרדים נעים בין 500,000 ל-1,000,000 ש"ח עבור משרדים בגודל 30-50 מ"ר, תלוי במיקום ובאיכות הנכס. זוהי השקעה משמעותית שלא כל משקיע יכול להרשות לעצמו.
רגישות למצב הכלכלי
השאלה האם כדאי להשקיע במשרד להשכרה תלויה גם במצב הכלכלי הכללי. בתקופות של האטה כלכלית, עסקים עשויים לצמצם שטחי משרדים או לחפש אלטרנטיבות זולות יותר. זאת בניגוד לשוק הדיור, שנוטה להיות יציב יותר גם בתקופות של אי-ודאות כלכלית.
שינויים בדפוסי העבודה
מגפת הקורונה האיצה את מגמת העבודה מרחוק, ורבים תוהים כיצד זה ישפיע על שוק המשרדים בטווח הארוך. עם זאת, ניתן לראות כי חברות רבות חוזרות למודל היברידי, וישנה אף עלייה בביקוש למשרדים גמישים וחללי עבודה משותפים.
שיקולים פיננסיים בהשקעה במשרדים
תשואה נטו מול ברוטו
כשבוחנים האם כדאי להשקיע במשרד להשכרה, חשוב להבדיל בין תשואה ברוטו לתשואה נטו. התשואה הברוטו מתייחסת להכנסה השנתית מהשכרת הנכס ביחס למחיר הרכישה, ללא התחשבות בהוצאות. התשואה נטו, לעומת זאת, לוקחת בחשבון הוצאות כמו ארנונה, ביטוח, תחזוקה ומיסים.
בישראל, ארנונה למשרדים גבוהה משמעותית מארנונה למגורים, ויכולה להגיע ל-150-200 ש"ח למ"ר בשנה באזורים מרכזיים. יש לקחת זאת בחשבון בחישוב התשואה הצפויה.
מיסוי
המיסוי על השקעה לטווח ארוך בנדל"ן מסחרי שונה מהמיסוי על נדל"ן למגורים. בעוד שעל הכנסות משכר דירה למגורים ניתן לשלם מס מופחת (10% ללא ניכויים), הכנסות משכר דירה למשרדים חייבות במס הכנסה רגיל לפי המדרגות. עם זאת, ניתן לנכות הוצאות רבות יותר, כולל פחת, ריבית על משכנתא והוצאות תחזוקה.
איך לבחור משרד להשקעה?
מיקום, מיקום, מיקום
כמו בכל השקעת נדל"ן, המיקום הוא גורם קריטי. משרדים להשקעה במיקומים מרכזיים, כמו הבורסה ברמת גן, עם נגישות טובה לתחבורה ציבורית ופרטית, יהיו תמיד מבוקשים יותר. אזורים כמו תל אביב, הרצליה פיתוח, רעננה ופארק המדע ברחובות הם דוגמאות למיקומים מבוקשים למשרדים.
גמישות ופוטנציאל הסבה
כדאי לבחור משרד שניתן להשכיר למגוון רחב של עסקים, או שניתן להסב בקלות לשימושים אחרים במידת הצורך. גמישות זו תסייע להתמודד עם שינויים בשוק ותפחית את הסיכון לתקופות ארוכות ללא הכנסה.
בדיקת נאותות מקיפה
לפני קניית משרד להשקעה, חיוני לבצע בדיקת נאותות מקיפה. זו כוללת בדיקה משפטית של הנכס, בדיקת תב"ע ואפשרויות שימוש, בדיקת מצב פיזי של המבנה, וניתוח פיננסי מעמיק של פוטנציאל ההכנסות וההוצאות.
סיכום: האם כדאי להשקיע במשרד להשכרה?
השאלה האם כדאי להשקיע במשרד להשכרה אינה בעלת תשובה חד-משמעית. התשובה תלויה במטרות ההשקעה שלכם, ביכולת הפיננסית, בסובלנות לסיכון ובאופק ההשקעה.
עבור משקיעים עם הון פנוי משמעותי, המחפשים תשואה גבוהה יותר מנדל"ן למגורים ומוכנים להתמודד עם רמת סיכון גבוהה יותר, השקעה לטווח ארוך במשרדים יכולה להיות אפיק מעניין ורווחי. עם זאת, חשוב לבצע מחקר מעמיק, להתייעץ עם אנשי מקצוע ולבחון היטב את כל ההיבטים הפיננסיים והמשפטיים לפני קבלת החלטה.
בסופו של דבר, השקעה מוצלחת במשרדים, כמו כל השקעת נדל"ן, מתחילה בבחירה נכונה של הנכס, המשכה בניהול יעיל וסופה בתזמון נכון של המכירה. עם הבנה טובה של השוק, תכנון פיננסי מדוקדק וליווי מקצועי, השקעה במשרדים יכולה להיות תוספת מצוינת לתיק ההשקעות שלכם.