קנייה ומכירה של נכסי נדל"ן כוללת בירוקרטיה ותשלום מיסים. המאמר הבא עוסק במס שבח.
הגדרה
מס שבח מקרקעין הוא מס אשר מוטל על בעל נכס מקרקעין או בעל מניות באיגוד מקרקעין בעת מכירתם. המילה שבח מתייחסת לרווח ההון שבעל נכס הרוויח ממכירת הנכס נטו.
לדוגמא – אדם שקנה נכס ב-2,000,000 ומכר ב-2,500,000 מליון הרוויח מהמכירה 500,000 ש"ח, מתוך הרווח הזה מורידים את הוצאות ההשבחה (שיפוצים ותוספות), את הוצאות תהליך המכירה (שכר עורך דין ותיווך), את מס הרכישה, ארנונה וריביות ועל הסכום שנותר המוכר נדרש לשלם מס שבח.
נכון לשנת 2023 מס השבח עומד על 25%, ועל 30% במכירת מניות באיגוד מקרקעין. במקרה ולא התגלה שבח לא נדרש תשלום מס.
את החוק ופירוטו אפשר למצוא במסמך הרשמי של רשות המיסים: חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה תשכ"ג – 1963.
האם ניתן לקבל פטור ממס שבח?
עד שנת 2014 היה ניתן בקלות יחסית לקבל פטור, משנת 2014 נכנסה לתוקף רפורמה במס שבח וההקלות הקודמות שאפשרו פטור מהמס בוטלו.
אז מי בכל זאת זכאי לפטור ממס?
החל מהרפורמה ב-2014 החוק מאפשר פטור ממס שבח במקרים הבאים:
1. דירת מגורים מזכה
במקרה ומדובר בדירת מגורים מזכה – דירה שבנייתה הושלמה, נמצאת בבעלות או חכירה פרטית ב-25 שנים האחרונות ומעל 50% משטחה שימש למגורים ב-4 השנים שקדמו למכירתה.
למוכרים דירת מגורים מזכה ניתן פטור ממס שבח במידה והם עומדים באחד מהתנאים הבאים:
א. הדירה היא דירתו היחידה של המוכר, הוא מחזיק בה לפחות ב-18 החודשים הקודמים למכירה והוא לא מכר דירה אחרת במהלך 18 החודשים האלה. הפטור לא תקף על מכירת חלק מדירה ועל דירה שהושכרה בהסכם שכירות מוגנת. פטור זה מוגבל בתקרה המפורטת באתר רשות המיסים.
ב. הדירה ניתנה בירושה למוכר ע"י בן משפחה, למוריש לא הייתה דירה נוספת במותו, ובמידה והמוריש היה חי הדירה היתה זכאית לפטור ממס שבח.
ג. במידה ומדובר במוסד חינוכי או דתי העומד בתנאים לקבלת הפטור.
2. דירה שנייה ודירה יחידה
במקרה ומדובר בדירה שנייה והדירה הראשונה עומדת באחד מהתנאים הבאים, הדירה הראשונה תחשב כדירה יחידה ויקבל פטור ממס:
א. הדירה נרכשה במהלך 24 החודשים הקודמים או אחרי הרכישה, במהלך השנה שלאחר המכירה או מקבלן כתחליף לדירה הנמכרת (לפי המאוחר מבניהם). מה-7 ליולי 2021 נכנס תיקון לסעיף זה המאפשר למוכרים שרכשו דירה חלופית לאחר תאריך זה להחזיק בשתי דירות במהלך 24 חודשים ולא 18 כמו שהיה.
ב. הדירה הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני ה-1 בינואר 1997.
ג. בבעלותו של המוכר שליש מהדירה. במקרה וזו דירה מירושה התנאי מתקיים אם בבעלותו חצי מהדירה.
ד. במקרה וזאת דירה מירושה והמוכר מחזיק ביותר מחצי ממנה הוא יוכל לקבל פטור ממס שבח על דירת המגורים המזכה (ולא על הדירה שניתנה בירושה), במידה והמוכר הוא בן זוג, צאצא או בן זוג של צאצא של המוריש ולמוריש הייתה דירה אחת כשנפטר.
3. דירה במתנה
במקרה והדירה ניתנה למוכר במתנה על ידי קרוב משפחה היא פטורה ממס שבח.
במידה ומקבל המתנה ירצה למכור את הדירה הוא יוכל לקבל פטור ממס שבח רק במידה והוא גר בדירה 3 שנים או שחלפו 4 שנים מאז שהפך לבעלים של הדירה (במידה והוא לא גר בה), תקופה זו נקראת בלשון החוק – תקופת צינון.
4. תמ"א 38
במקרה של תמ"א 38 בעלי הנכסים יוכלו לקבל פטור ממס שבח עבור ההשבחה שבוצעה בנכס. התנאי הזה מתקיים במידה ובעלי הנכס קיבלו מהקבלן רק את השבח המאושר על פי חוק ולא תמורה כספית.
השבח המאושר לפטור במקרה הזה הוא: הוספת חניה או מעלית, חיזוק נגד רעידות אדמה, הוצאות עיצוב ובניייה והרחבת הדירה בתוספת של עד 25% מגודלה המקורי.
5. "פינוי-בינוי" – תמ"א 38
במקרה כזה יינתן פטור רק אם הנכס עומד בתנאים הבאים:
א. בהתאם לתכנית של חיזוק דרך הריסה, הנכס נהרסם והוקם במקומו חדש.
ב. הבעלים קיבל דירה חלופית, או שתי דירות באיזור מוטב – גליל, נגב וחלק מתושבי אשכול. והדירה עומדת בשני התנאים הבאים:
- שטח הדירה או שתי הדירות החלופיות יחד לא עולה על שטח של 1.25 מהדירה הנמכרת.
- שווי הדירה או הדירות החלופיות לא עולה על שווי הדירה הנמכרת או על סכום הפטור שנקבע בחוק.
איך משלמים?
תשלום מס שבח משולם לרשות מיסוי מקרקעין, התשלום מתחלק לשתי פעולות – דיווח על העסקה ובמידה ויש זכאות בקשה לפטור. את הדיווח ניתן להגיש באמצעות שומה עצמית דרך טופס 2990 וטופס 7002 יחד עם הטפסים והאסמכתאות הרלוונטיים לעסקה. על המוכר לדווח על העסקה לרשות המיסים תוך 40 יום ולשלם את המס תוך 60 יום מיום ביצועה.
