כאשר מחליטים להכנס להשקעות נדל"ן מסחרי די מהר מבינים שמדובר בעולם מורכב שכולל לא מעט מושגים מקצועיים. המאמר הבא עוסק במה זה תב"ע, ממה היא מורכבת ומהו התהליך לאישורה.
מה זה תב"ע?
המונח תב"ע – תכנון בניין עיר, הוא מונח שנכנס לראשונה בשנת 1921 ומקורו בפקודת בניין ערים המנדטורית (מתקופת המנדט הבריטי). תכנון בניין עיר כשמו, מתאר את ייעוד הקרקע ומהווה את "התמונה הגדולה" לגבי חלוקת קרקעות ליעודן.
בשנת 1965 נכנס סעיף לחוק התכנון והבנייה הקובע כי כמעט כל שינוי במקרקעין, מותנה בקבלת אישור מהועדה המקומית של השטח אשר מחוייבת לתכנית המפורטת של השטח. התכנית המפורטת כפופה לתכנית המתאר הארצית אשר מסווגת כמעט כל קרקע בארץ תחת שימוש מסוים.
כך בעצם נוצר הליך בירוקרטי המתחיל מתכנית המתאר הארצית ויורד עד לתכנית המפורטת של השטח.
מהם המרכיבים של תב"ע?
החל משנת 2006 נכנס נוהל מטעם משרד הפנים אשר נקרא נוהל "מבנה אחיד לתכניות" – מבא"ת, הקובע כי כל התכניות צריכות להיות מוגשות באופן זהה ואחיד ולכלול שני חלקים: תשריט ותקנון.
תשריט
תשריט הוא מפה שמטרתה לתאר את הקרקע בצורה ויזואלית. בתשריט יסומנו רחובות, כבישים, גושים וחלקות לפי קנה מידה ולפי צבעים מוסכמים:
- באדום – מסומנים כל הכבישים והדרכים.
- בחום – מבנים ציבוריים.
- בכתום – אזורים מסחריים.
- בירוק – שטחים ציבוריים פתוחים.
- באפור – אזורי תעשייה.
- בצהוב – אזורי מגורים.
תקנון
מסמך התקנון הוא הוא מסמך משפטי אשר נלווה לתשריט ומהווה את הוראות התכנית. בתקנון יפורטו כל הנתונים הנדרשים על מנת לקיים דיון לאישור התכנית וניתן למצוא מידע על אופן מילויו המדוייק באתר של מנהל התכנון – הגוף האחראי על תכנון פרוייקטים בישראל.
תהליך אישור תב"ע
תהליך אישור תב"ע מתחיל באיתור התב"ע המיועדת לשטח, אינפורמציה שכיום נגישה לכולם וניתן לקבלה דרך אתר רשות מקרקעי ישראל, דרך אתר תב"ע פתוחה ועוד.
לאחר שמבינים מהו ייעוד השטח, מה ההיתרים שבו ומהן ההגבלות, מתחילים בגיבוש הרעיון הראשוני ומטרות התכנית. בסיום שלב הגיבוש הראשוני מתחילים לגבש את הפרוגרמה התכנונית.
לאחר שלב גיבוש הפרוגרמה פונים אל הרשות הרלוונטית לתיאום ראשוני כאשר לאחר שלב זה מתחילים בגיבוש מסמך תב"ע מפורט הכולל תשריט (תרשים התכנית), תקנון ונספחים רלוונטיים.
את תהליך גיבוש תכנית בניין עיר ואישורה יכול להוביל היזם או האדריכל וגם אדם ללא הכשרה מתאימה בתחום. לאחר שלב הגיבוש מגישים את התב"ע לועדת התכנון המתאימה (ועדת מקומית או מחוזית) אשר תקיים דיון בנושא, בדיון הזה מגישי התב"ע לא נמצאים ולאחריו הרשות יכולה לבקש לבצע תיקונים, להוסיף נספחים חסרים, לא לאשר או לאשר את התכנית.
נקודות חשובות בתהליך אישור תב"ע
תהליך אישור תב"ע הוא תהליך בירוקרטי המשלב מספר רב של גורמי תכנון ובעלי מקצוע ולכן יכול להארך חודשים ואפילו שנים.
כדי להמנע כמה שיותר מעיכובים בירוקרטיים מומלץ כבר בהתחלה לתקשר עם הרשות המקומית, לייצר ערוץ משותף לתכנון ושיח מקצועי, להבין מהם המעכבים העיקריים הצפויים וכיצד ניתן לייעל את לוחות הזמנים.
בהכנת מסמכי התכנית חשוב לראות שהמסמך עומד בסטנדרט של מב"את (מבנה אחיד לתכניות) ולבדוק אותו לפני ההגשה. הבדיקה מבוצעת על ידי מגיש התב"ע ומומלץ מאוד גם לברר בשלב הזה עם הרשות מהם בדיוק הנספחים הנדרשים להגשה.
לאחר הגשת התב"ע ולפני קיום הדיון בתכנית מסמכי התכנית נבדקים על ידי צוות מקצועי של הועדה המורכב מנציגים ממשרדי ממשלה שונים (כמו המשרד לאיכות הסביבה או משרד התחבורה) ואנשי מקצוע, בשלב זה הועדה יכולה לבקש שינויים בתב"ע, עדכון סעיפים והכנסת נספחים חסרים, לשלב הזה יש נטייה להתארך ולכן מומלץ להיות בתיאום ותקשורת עד כמה אפשר עם הרשויות לפני ההגשה ובמהלך השלב הזה על מנת לקצר תהליכים ולוחות זמנים.
לסיכום:
תכנית בניין עיר היא מסמך המגדיר את ייעודה ואופי הבנייה האפשרי על כל קרקע בארץ.
מסמך התב"ע מאפשר תיאום בין גורמים רבים, מבינהם אזרחים, יזמים ובעלי מקצוע המעוניינים לקבל מידע לגבי אפשרויות פיתוח של שטח מסוים, רשויות התכנון והבנייה בישראל, גורמים ממשלתיים, וכל אחד המעוניין לקבל תמונת מצב עכשווית או עתידית על תכנון ופיתוח המקרקעין בישראל.
