הכנסה פסיבית היא חלומם של אנשים רבים וישנן מגוון אפשרויות להגשים את החלום הזה, השקעה בנדל"ן היא אחת האפשרויות המוכרות ליצירת הכנסה פסיבית ובפרט תחום הנדל"ן המסחרי שנחשב לאפשרות רווחית במיוחד.
המאמר הבא מפרט כיצד ליצור הכנסה פסיבית מנדל"ן מסחרי, מהם היתרונות הבולטים בכיוון ההשקעה הזה וכיצד בוחרים בנכס המסחרי המתאים להשקעה.
למה להשקיע דווקא בנדל"ן מסחרי?
השקעות בנדל"ן פיזי מבטיחות הכנסה פסיבית ללא מאמץ אבל בפועל הדברים מעט שונים.
רכישת נדל"ן כוללת הוצאות רבות מלבד הסכום שהושקע בקנייה; יש מיסים, לפעמים תשלום על היתרי בנייה ואישורים בירוקרטיים, הוצאות שיפוץ והתאמת הנכס לשוכרים, תיקונים שגרתיים וכמובן ההוצאות הכרוכות במציאת דיירים והעסקת בעלי מקצוע לחתימה על חוזים, נקודה נוספת היא התשואה (הרווח הנקי) שעומד כיום על הטווח שבין 2%-5% בנכסי נדל"ן מגורים.
בשכלול כל הנתונים ניתן לראות שלא מדובר בהכנסה פסיבית לגמרי וקיימת השקעה נוספת של כספים וזמן. בתחום הנדל"ן המסחרי התמונה מעט שונה, ראשית מדובר בתשואה גבוהה יותר (עומדת על טווח שבין 6%-10%) שנגזרת בין השאר ממחירי הנכסים שמשמעותית נמוכים יותר.
מכיוון שמדובר בנכסים בעלי שחיקה נמוכה יותר נקודה חיובית נוספת היא בתפעול הנכס שלרוב כולל פחות תחזוקה, לכל אלה חשוב להוסיף את אפשרויות הפיתוח העסקי המגוונות שרבות משמעותית לעומת אפשרויות הפיתוח בדירות.
מהסיבות האלו ויתרונות נוספים יותר אנשים פונים כיום להשקעה בתחום הנדל"ן המסחרי ובנכסים כמו מחסנים להשכרה, מחסנים למכירה, משרדים למכירה במתחמי עסקים בארץ או משרדים להשכרה בתל אביב.
יתרונות השקעה פסיבית בנדל"ן
כמו שנכתב קודם השקעה פסיבית בנדל"ן מסחרי מביאה עימה מספר יתרונות בולטים:
תשואה גבוהה:
נתון התשואה הוא הנתון שמייצג את הרווח הצפוי הסופי, חישוב תשואה כולל את כל ההוצאות שהושקעו בנכס מול כלל הרווחים העתידיים. כ
יום (שנת 2025) התשואה מנדל"ן דירות עומדת על ממוצע של 2.5% בתל אביב (בגלל מחירי הרכישה הגבוהים) ו-3.5% ברוב חלקי הארץ, בעוד שהתשואה הממוצעת מעסקאות נדל"ן מסחרי עומדת על ממוצע של 7%.
שכירות לטווח ארוך:
אחד הקשיים המוכרים בניהול נכס הוא מציאת שוכרים, גם בתחום הזה נדל"ן מסחרי מביא איתו יתרון משמעותי והוא ביכולת לחתום על חוזים שכירות ארוכים.
בניגוד לשוק הדירות סוג השוכרים של נכסי נדל"ן מסחריים מורכב מעצמאים, בעלי עסקים וחברות, מכיוון שמדובר בפעילות עסקית רוב השוכרים מחפשים בסיס יציב להפעלת העסק ולרוב יעדיפו לשנות מיקום רק במקרים קיצוניים, לכן בתחום הנדל"ן המסחרי נהוג לחתום על חוזים ארוכים יותר שנעים בדרך כלל בטווח של בין 3-5 שנים.
שוכרים יציבים ואיכותיים:
בהמשך לנקודה הקודמת שוכרים של נכסים מסחריים נחשבים ליציבים ואיכותיים יותר. אחת הסיבות לכך היא שברוב מקרים מדובר בהשקעה עסקית נוספת של השוכר ובכוונות לפיתוח וצמיחה.
רוב השוכרים בחוזים מסחריים יעדיפו לחתום לתקופת זמן ארוכה יותר ולכן שוכרים מהסוג הזה הם רציניים יותר ומספקים לנכס יציבות לאורך זמן.
עליית ערך הנכס:
העלייה בפעילות העסקית במגזרים מסוימים, עידוד המדינה לפתיחת עסקים קטנים ומגמות שונות בשוק הביאו בשנים האחרונות לביקוש גובר בתחום הנדל"ן המסחרי, התגברות הביקוש מובילה לעלייה מגמתית במחירי הנכסים שמובילה לרווח גדול יותר בעסקאות מכירה והשכרה.
נקודה נוספת היא היא היכולת להעלאת ערך הנכס באמצעות פיתוח, הוצאת היתרי בנייה ושינוי תב"ע במקרה הצורך, כלל הפעולות האלו מובילות לעליית ערכו של הנכס ויאפשרו מכירה עתידית בסכומים רווחיים.
בחירת הנכס המסחרי המתאים להשקעה
בחירת נכס מסחרי שמתאים להשקעה היא תהליך ארוך שמומלץ להכנס אליו בעזרת אנשי מקצוע או לאחר ידע וניסיון בשוק. כדי לבחור נכס שיניב את התשואה הרצויה חשוב לבצע סקרי שוק בין אזורים ומיקומים שונים, לדעת מראש מה התכנית לעסק ומי השוכרים הפוטנציאליים, לבדוק בצורה מדוקדקת את כלל התשתיות והאישורים ולדעת לנהל משא ומתן מול בעל הנכס כדי להוציא מהחוזה את התנאים המיטביים.
נדל"ן מסחרי נחשב לתחום איטי יותר גם בשלב במציאת הנכס וגם בתהליך מציאת שוכרים, לכן התחום נחשב למתאים במיוחד לאנשים בעלי סבלנות, זמן ועמידות כלכלית.
