השבחת קרקע היא מונח רלוונטי כשחושבים לקנות מגרש כהשקעה נד"לנית. במאמר הבא נבין מהי השבחת קרקע, באיזה מקרים היא רלוונטית במיוחד להשקעה, וכיצד נראה התהליך.
מה זה השבחת קרקע?
השבחת קרקע היא תהליך שמטרתו להעלות את הערך הכספי של קרקע קיימת. את תהליך השבחת הקרקע בדרך כלל יוביל בעל הקרקע או יזמים המתעניינים ברכישת הקרקע לצרכי השקעה.
במדינת ישראל ישנו סיווג לסוגי קרקע המגדיר את ייעודן של רוב הקרקעות בארץ (תב"ע), לכל קרקע יש את הייעוד שלה ולפי ייעוד זה ייקבעו המבנים שניתן לבנות עליה והשימוש שניתן לעשות בה. את ייעוד הקרקע ניתן לשנות דרך הגשת בקשה לועדה המקומית לתכנון ובנייה שאליה משוייך השטח.
איך משביחים קרקע?
תהליך השבחת קרקע נוגע להיתרים המוחלים על השטח: התב"ע של השטח והיתרי הבנייה שניתנו לו.
כאשר פונים להשבחת קרקע ישנן שתי אפשרויות מרכזיות:
1. שינוי הייעוד של הקרקע.
2. הוספת זכויות בנייה.
שינוי תב"ע
השבחת קרקע באמצעות שינוי התב"ע של השטח מאפשרת לקחת קרקע המיועדת לשימוש מסוים ולשנות אותה לשימוש אחר, כאשר המטרה היא לקחת את הפוטנציאל הכלכלי של השטח ולמקסם אותו באמצעות שינוי יעודו למשהו רווחי יותר.
בישראל של היום קרקעות שיועדו לחקלאות נחשבות זולות יותר מקרקעות המיועדות למסחר, תעשייה, תיירות או מגורים ולכן יזמים רבים פונים בבקשה לשינוי התב"ע של קרקעות חקלאיות. תהליך השינוי של קרקע מקרקע חקלאית לקרקע בעלת ייעוד אחר נקרא הפשרת קרקעות.
הוספת זכויות בנייה
אפשרות נוספת להשבחת קרקע היא הוספת היתרי בנייה. כמו שנכתב קודם לכל שטח בארץ יש תב"ע המגדירה את ייעודו, מעבר לייעוד, התב"ע כוללת גם פירוט של היתרי הבנייה על השטח. בהיתרי בנייה מוגדר אחוז השטח המיועד לבנייה, מספר הקומות שניתן לבנות על השטח, מספר היחידות שניתן לבנות ועוד.
השבחת קרקע באמצעות הוספת זכויות בנייה תאפשר תוספת לזכויות הבנייה הקיימות ובכך תאפשר רווחים גדולים יותר מהקרקע.
איך עושים את זה בפועל?
כל שינוי בתב"ע או בזכויות הבנייה של קרקע חייב לעבור דרך הועדה המקומית לתכנון ובנייה, וממנה לועדה המחוזית לתכנון ובנייה. כדי להתחיל את התהליך נדרש שלב של גיבוש תכנית ולאחריו הגשתה לועדה המקומית לתכנון ובנייה.
השלבים הבירוקרטיים להשבחת קרקע
על מנת לקבל היתר לשינוי תב"ע או להרחבת זכויות הבנייה צריך להגיש תכנית רשמית לבקשה בשינוי למקרקעין או להוספת היתרי בנייה, את התכנית מגישים תחילה לועדה המקומית לתכנון ובנייה אשר מקיימת דיון על הבקשה.
לאחר דיון בועדה המקומית הועדה מעבירה את הבקשה לועדה המחוזית לתכנון ובנייה שאליה היא משוייכת בתוספת המלצות.
כאשר הבקשה מגיעה אל הועדה המחוזית היא נבדקת שאכן היא מתאימה לדיון ועוברת אל המתכנן הראשי לבדיקת כל הפרטים. לאחר סיום הבקשה המתכנן המחוזי מביא את הבקשה בחזרה לדיון בועדה, בדיון הועדה יכולה לאשר את הבקשה, לא לאשר או לאשר עם בקשה לתיקונים.
בסיום התיקונים שבוצעו על ידי מגיש התכנית, עותק של התכנית עובר למשרד הפנים והתכנית מפורסמת בפומבי.
במידה ויש מתנגדים לתכנית, הועדה המחוזית מזמינה את המתנגדים ויוזם התכנית לדיון ולאחריו מחליטה לאשר את התכנית, לא לאשר או לבקש מהיזם שוב לבצע תיקונים, במידה ויש תיקונים לתכנית כל התהליך חוזר על עצמו (שליחת עותק למשרד הפנים ופרסום הבקשה בפומבי) עד לאישורה או אי אישורה הסופי של התכנית.
לסיכום
תהליך השבחת קרקע כולל בתוכו לא מעט בירוקרטיה ולא מעט זמן אך בסופו מדובר בתוצאה משתלמת ששווה את המאמץ. בפנייה לתהליך השבחת קרקע מומלץ לעשות מחקר יסודי על השטח, לגבש את התכנית בצורה מפורטת, להיעזר באנשי מקצוע ולוודא שהתכנית כתובה על פי כל כללי ההגשה.
