סוגי קרקעות
במדינת ישראל כמעט לכל קרקע יש ייעוד מוגדר – תב"ע. קרקעות בישראל מתחלקות ל-5 סוגים:
- קרקעות למגורים
- קרקעות לתעשייה
- קרקעות למסחר
- קרקעות לתיירות
- קרקעות חקלאיות
ההגדרה של הקרקע מעוגנת בחוק ולא ניתן לעשות בה שימוש שלא הוגדר מראש (לדוגמא לבנות בניין מגורים על שטח שהוקצה כקרקע לתיירות). ניתן להסב ייעוד של קרקע בתהליך שנקרא – הפשרת קרקעות.
הפשרת קרקעות
הפשרת קרקע הוא מונח המתייחס לשינוי תב"ע (תכנון בניין עיר) של שטח, מייעוד אחד לייעוד אחר.
בעקבות התפתחות החברה והתעשייה בישראל נוצר ביקוש גובר למבני מגורים, תעשייה, תיירות ומסחר ולכן כיום רוב הקרקעות שמופשרות הן קרקעות חקלאיות שעוברות הסבה לייעוד חדש.
תהליך הפשרת קרקע
את ההחלטה לשינוי הייעוד של הקרקע מקבלת הוועדה הארצית או המחוזית לתכנון ולבנייה באמצעות ועדות התכנון המקומיות הכפופות אליה. את תהליך הפשרת הקרקע ניתן לחלק לכמה שלבים:
שלב ראשון – הגשת תכנית לועדה המקומית לתכנון ובנייה
כדי לשנות ייעוד של קרקע צריך לפנות לועדה המקומית לתכנון ובנייה עם תכנית שעניינה: שינוי ייעוד המקרקעין. הועדה המקומית לתכנון ובנייה מורכבת מחברי ומהנדס המועצה המקומית אשר אחראים לקרקעות בתחום שיפוטם.
לאחר שהועדה המקומית מתדיינת על הבקשה היא מעבירה אותה בתוספת המלצתה אל הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.
שלב שני – בדיקת התכנית ע"י הועדה המחוזית לתכנון ובנייה
לאחר שהבקשה הועברה אל הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה הוועדה בוחנת האם הבקשה עומדת בתנאי הסף, במידה וכן הוועדה תעביר את הבקשה לשלב בדיקה תכנונית בו תבחן הבקשה אל מול תכניות המתאר של הקרקע, מדיניות הועדה, אופי הקרקע ועוד.
שלב הבדיקה התכנונית מבוצע על ידי המתכנן המחוזי, במהלך בדיקה זו המתכנן המחוזי אוסף גם חוות דעת מאנשי מקצוע חיצוניים הנוגעים לשלב התכנון והבנייה.
שלב שלישי – דיון בבקשה בועדה המחוזית
במהלך שלב הבדיקה המתכנן המחוזי אוסף את כל הנתונים הדרושים וחוזר שוב למליאת הועדה עם הבקשה בתוספת המלצותיו. לאחר שלב הבדיקה של המתכנן, הועדה המחוזית דנה לעומק בבקשה ומחליטה האם להפקיד אותה (לאשר אותה) או לדחותה.
הועדה גם יכולה לאשר את הבקשה בתנאים מסויימים, במקרה כזה הבקשה תחזור אל היזם עם דרישה לביצוע תיקונים. היזם זכאי לתקופת זמן של עד חצי שנה לערוך את השינויים ולהגיש את הבקשה מחדש.
שלב רביעי – פרסום התכנית
לאחר שהבקשה הוחזרה לאחר תיקונים לוועדת התכנון המחוזי הוועדה מעבירה העתק של הבקשה לשר הפנים ומפרסמת אותה בפומבי.
שר הפנים מחוייב לבחון את הבקשה תוך חודשיים מרגע קבלתה, כאשר במידה והשר קובע שהבקשה צריכה לעבור אישור נוסף על ידיו, יש לו חודש מרגע סיום הדיון להודיע לועדה המחוזית אם הבקשה אושרה.
פרסום התכנית בפומבי מאפשר לבעלי עניין וגורמים נוספים (לדוגמא ארגונים לשמירה על איכות הסביבה) להביע התנגדות במידה והדבר נעשה תוך 60 יום. במידה וקיימת התנגדות לתכנית הוועדה המחוזית תזמן את המתנגדים ומגישי הבקשה לדיון שבסופו תתקבל החלטה בנושא.
שלב חמישי – אישור או דחייה
לאחר הדיונים בנושאי ההתנגדויות המועצה יכולה לאשר את הבקשה, לדחות אותה, או לאשר אותה עם בקשה לתיקונים בעקבות התנגדויות, במידה ונדרשים תיקונים מגיש הבקשה יידרש לתקן את הבקשה ולאחר מכן היא שוב תפורסם בפומבי כדי לוודא שאין התנגדויות.
במקרה והבקשה לא אושרה יש למגיש הבקשה אפשרות לבקש ערעור מיו"ר הועדה, במידה והיו"ר מאשר את הבקשה לערעור הערעור מוגש לוועדה הארצית לתכנון ובנייה כאשר במידה והבקשה לא מאושרת על ידי הועדה הארצית לתכנון ובנייה, היא עוברת לטיפול משפטי ומגיש הבקשה יכול להגיש ערעור לבית המשפט העליון.
