רכישת נכס מסחרי היא מהלך שמבצעים עסקים ומשקיעים רבים, היתרונות ברכישת נכס מסחרי הם מגוונים ומאפשרים פיתוח וצמיחה עסקית, אך כמו בכל השקעה גם ברכישת נכס מסחרי קיימים סיכונים.
המאמר הבא סוקר את היתרונות המרכזיים ברכישת נכס מסחרי ומפרט שיקולים מרכזיים שכדאי לקחת בחשבון כדי להימנע מסיכונים מיותרים.
שליטה מלאה בנכס ובעלויות
אחד היתרונות ברכישת נכס מסחרי הוא יכולת השליטה המלאה בנכס ובעלויות. כאשר שוכרים נכס מסחרי תמיד קיימת האפשרות שחוזה השכירות יסתיים או שמחיר השכירות יעלה וצריך לוודא מול המשכיר כל שיפוץ והתאמה שצריך לעשות.
רכישת נכס מסחרי מאפשרת שליטה מלאה בהוצאות השוטפות וחופש להתאים את הנכס לצרכים המשתנים. מבחינה עסקית שליטה מלאה בנכס מאפשרת יציבות ומיסוד של העסק באזור מסוים לאורך זמן, וכבעלים של נכס תמיד קיימת האפשרות להשכרה וליצירת הכנסה פסיבית.
היבטים פיננסיים ומיסויים אפשרויות הכנסה נוספות
כמו שנכתב קודם היתרונות ברכישת נכס מסחרי הם מגוונים, יחד עם זאת אפשר לראות יתרון אחד מובהק ובולט והוא היכולת להכנסה פסיבית.
השקעה בנכס מסחרי היא תחום שתופס תאוצה בארץ בשנים האחרונות, הביקוש לשטחים מסחריים עולה וישנם הרבה אזורים שנמצאים בפיתוח, ערך הנכסים המסחריים עולה יחד עם מגמת הפיתוח.
נדל"ן מסחרי הוא קטגוריה רחבה שכוללת בתוכה משרדים, מחסנים, חנויות, חניות, מגרשים ועוד, כמשקיע בתחום אפשרויות הפיתוח וההשכרה הן מגוונות וכוללות רכישת משרדים למכירה והשכרתם, יצירת מרחבי קליניקות להשכרה למטפלים, השכרת מבנים לבעלי עסקים בתחומי התעשיה, השכרת שטחי פרסום בנכס, מכירת הנכס ועוד. בהיבט הפיננסי רכישת נכס מסחרי כוללת מיסים ותנאים נוספים שחשוב לקחת בחשבון:
- מס רכישה – מס הרכישה בקניית נכס מסחרי גבוה מהמס הנגבה על נכסי מגורים וכיום עומד על הטווח שבין 6%-8%.
- משכנתא – משכנתא מסחרית ניתנת בתנאים שונים ממשכנתא למגורים וכוללת ריבית גבוהה יותר.
- מיסוי – במידה והנכס מושכר קיים מס על ההכנסות מההשכרה, במידה והנכס נמכר במקרים שבהן אין זכאות לפטור נגבה מס שבח על המכירה.
- ארנונה – הארנונה על נכסים מסחריים גבוהה יותר משל נכסי מגורים.
- תקנים וביטוחים – אחזקת נכס מסחרי דורשת עמידה בתקנים, ביטוח של הנכס ולעיתים ביטוחים נוספים.
הוצאות האחזקה של נכס מסחרי נחשבות לגבוהות לצד פוטנציאל הכנסות מאוד גבוה, לכן השקעות בנדל"ן מסחרי לרוב מומלצות למשקיעים בעלי ניסיון, בעלי הון ועסקים ותיקים.
שיקולים מרכזיים לפני רכישת נכס מסחרי
היתרונות ברכישת נכס מסחרי הם רבים במיוחד אם מבצעים רכישה חכמה, כדי לבצע החלטה מושכלת כדאי לקחת בחשבון כמה שיותר מרכיבים.
שיקולים מרכזיים ברכישת נכס מסחרי שמומלץ לקחת בחשבון:
- מיקום – מיקום הוא אחד הפרמטרים המרכזיים בהסתכלות על נכס. בבחירת נכס מסחרי לרכישה חשוב לבדוק שיש אליו גישה נוחה לתפעול שוטף (רלוונטי במיוחד בנכסים מסחריים כמו מחסנים למכירה) וקבלת לקוחות, להתרשם מהסביבה הקרובה ולוודא נגישות לדרכים מרכזיות ותחבורה ציבורית.
- ייעוד ותכניות – ברכישת נדל"ן מסחרי חשוב לוודא שהתב"ע של הנכס תואמת את התוכניות העתידיות, בנוסף מומלץ לבדוק מהם היתרי הבנייה שקיימים כרגע בנכס והאם קיימים עיקולים או קנסות.
- תחזוקה ותפעול שוטף – נקודה חשובה שלא נמצאת מספיק במרכז היא עלויות התפעול השוטף של הנכס. חישוב עלויות התחזוקה של הנכס הוא חלק חשוב ומומלץ לעשות אותו לפני קניית הנכס. במקרים רבים למרות שמחיר הנכס סביר גובה עלויות התחזוקה לא משתלם ביחס להכנסה השוטפת.
- חישוב תשואה – רלוונטי במיוחד במקרים של נכסים להשקעה אבל לא רק, לפני רכישת נכס מסחרי מומלץ לחשב את כלל הוצאות הקנייה (כולל תשלום לבעלי מקצוע, תשלום מיסים והוצאות נוספות) לעומת ההכנסות ולוודא את כדאיות העסקה מול אפשרויות אחרות.
- איכות המבנה והתשתיות – לפני רכישת נכס חשוב לוודא את תקינות הנכס ובמידה ודרוש שיפוץ את גובה ההשקעה הנדרשת, בנוסף לתקינות הנכס חשוב גם לבדוק את תשתיות המבנה.
- חוזים ומשא ומתן – לקראת תהליך הקנייה מומלץ לבדוק את החוזה ולהבין האם קיימת גמישות במחיר.
