השקעות נדל"ן מסחרי הן תחום שנמצא בתאוצה בשנים האחרונות. תחום הנדל"ן המסחרי כולל בתוכו מגוון רחב של סוגי נכסים מביניהם: מבני תעשיה, מגרשים, משרדים ועוד. האם כדאי להשקיע בנדל"ן מסחרי? זה תלוי ואינדיבידואלי לכל נכס, משקיע ועסקה.
המאמר הבא עוסק ביתרונות ובחסרונות בהשקעות נדל"ן מסחרי, בדברים שמומלץ לקחת בחשבון ובשאלה האם כדאי להשקיע בנדל"ן מסחרי ולמי זה מתאים.
מה לקחת בחשבון לפני שמשקיעים בנדל"ן?
השקעה בנדל"ן מסחרי נחשבת להשקעה רווחית אבל כמו בכל השקעה קיימים סיכונים, לכן מומלץ לערוך מחקר מקדים ומעמיק עד כמה שניתן.
נקודות מרכזיות שמומלץ לקחת בחשבון ודברים שחשוב לבדוק לפני שמשקיעים בנדל"ן מסחרי:
- סוג הנכס – נדל"ן מסחרי כולל בתוכו מגוון רחב של סוגי נכסים, החל ממגרשים ועד לקומות משרדים להשכרה לעורכי דין, מנעד אפשרויות הפיתוח הוא רחב ולכן בשלב הראשון חשוב לדעת מה ייעוד הנכס (תעשיה, מסחר, אחסנה), מי השוכרים הפוטנציאליים והאם הנכס מושכר כרגע או עומד ריק.
- מיקום – אחד הדברים שהכי משפיעים על ערך וביקוש לנכס הוא המיקום שלו. כדי לבחון כדאיות של מיקום, חשוב להבין תחילה מה סוג העסקים שניתן להפעיל בנכס, מי השוכרים הרלוונטיים לנכס ואם יש ביקוש באזור, בנוסף חשוב לבדוק מהן התוכניות העתידיות לפיתוח באזור, אם יש תנועה של אנשים ברחוב (רלוונטי במיוחד לנכסי מסחר) ועד כמה הנכס נגיש מבחינת דרכי גישה, חנייה ותחבורה ציבורית.
- תשואה – מרכיב התשואה הוא מרכיב חשוב וקובע, כדי להבין מראש מה התשואה הצפויה חשוב לעשות סקר מקדים על האזור ועל השוכרים הפוטנציאליים לנכס, להבין מראש מה גובה השכירות שניתן לגבות ולבחון אותה מול ההשקעה הכלכלית. בחישוב ההשקעה חשוב לכלול את סכום הרכישה, את המיסים הנלווים, את ההשקעה הנדרשת בתיקונים, שיפוצים והתאמה לשוכרים ואת מקורות מימון ובתוכם תשלום ריביות, לזה חשוב להוסיף את הוצאות התחזוקה השוטפת והוצאות אחזקת הנכס.
- סיכונים – כדי לבחון השקעה חשוב להבין מול אילו סיכונים היא עומדת, במקרה של נדל"ן מסחרי מדובר בנכסים עם נזילות נמוכה ושוכרים שמושפעים מתנודות השוק, לכן הסיכון המרכזי הוא בחוסר מציאת שוכרים לנכס. נושא נוסף שחשוב לבדוק הוא ההגבלות המוטלות על הנכס, האם קיימת הגבלה על שינוי ייעוד הנכס, או הגבלה על פיתוח ובנייה, בנוסף חשוב לוודא שלא קיימים קנסות, חובות או עיקולים על הנכס.
יתרונות בהשקעה בנדל"ן מסחרי
השקעה בנדל"ן מסחרי מביאה עימה מספר יתרונות בולטים:
- תשואה פוטנציאלית גבוהה – נכסי נדל"ן מסחרי ידועים כנושאי תשואה גבוהה יותר מנכסי מגורים. כדי לבחון תשואה חשוב לבדוק כל נכס בצורה פרטנית אבל אפשר לומר בחתך גס שהתשואה מהשקעות נדל"ן מגורים עומדת כיום על טווח של 2%-5% לעומת התשואה הממוצעת מהשקעות בנכסי נדל"ן מסחרי שעומדת על טווח של 6%-10%.
- יציבות והכנסה פסיבית – נדל"ן מסחרי מושכר לרוב לבעלי עסקים וחברות ששוכרים את הנכס לפעילות עסקית, בגלל אופי השוכרים והשימוש חוזי השכירות בנדל"ן מסחרי לרוב ארוכים יותר ובכך מספקים יציבות לבעלי הנכס והכנסה פסיבית קבועה ויציבה.
- מינוף פיננסי – נכסים מסחריים ניתנים לרכישה באמצעות הון עצמי חלקי והלוואה, הלוואות לרכישת נדל"ן מסחרי מאושרות ברוב המקרים (במיוחד כאשר הנכס מגיע עם שוכרים) מהסיבה שההשקעה בנדל"ן מסחרי נחשבת לבטוחה יותר.
- ערך ממשי – בניגוד לתחומי השקעות אחרים השקעה בנדל"ן היא השקעה במשהו פיזי בעל ערך מוחשי, נוסף לזאת נכסי נדל"ן מסחרי פיזיים אפשר לפתח ובכך להעלות את ערך הנכס ולהגדיל את התשואה מההשקעה.
חסרונות בהשקעה בנדל"ן מסחרי
לצד היתרונות ישנם גם חסרונות, כמה מהחסרונות הבולטים בהשקעות נדל"ן מסחרי:
- סיכון גבוה יותר – בניגוד לנדל"ן מגורים נדל"ן מסחרי לא מהווה צורך בסיסי ותלוי בתנודות השוק, במקרה שתחום מסוים נפגע עסקים מאותו התחום לפעמים נאלצים להכריז על פשיטת רגל ולעזוב נכסים לפני סיום החוזה, במגזרים מסויימים ישנם שינויים שמשפיעים על אופן עבודת השוק – כמו לדוגמה בנכסים משרדיים שחוו ירידה בביקוש עקב הכנסת מודלים של עבודה מהבית.
- עלויות תחזוקה גבוהות – החזקת נכס מסחרי כוללת הוצאות רבות, מיסים גבוהים ושטחים גדולים ומורכבים יותר שקשה לתחזק, בנוסף רמת התחזוקה של התשתיות הנלוות כמו חשמל, מערכת כיבוי אש, ומערכות בטיחות נוספות צריכות להישמר ברמה הגבוהה ביותר, מכך הסיכון המרכזי בהשקעה בנכס מסחרי הוא הקושי במציאת שוכרים.
- נזילות נמוכה – בניגוד לנכסי דירות נכסי נדל"ן מסחרי נחשבים לנכסים בנזילות נמוכה, הביקוש נמוך יותר ולכן לוקח יותר זמן למצוא קונים לנכס וכאשר נמצאו תהליך המשא ומתן לוקח זמן ארוך יותר.
לסיכום
האם כדאי להשקיע בנדל"ן מסחרי? ההשקעה בנדל"ן מסחרי בהחלט משתלמת במידה ומדובר בעסקה טובה שמבוססת על תחקיר מעמיק של השוק ומחושבת באופן מדויק, לכן השקעות נדל"ן מסחרי מתאימות ברוב המקרים למשקיעים עם ידע מקצועי בתחום או שנעזרים בליווי מקצועי ולבעלי הון שיכולים להתמודד עם אחזקת הנכס והזמן שלוקח לפתח את הנכס ולאתר שוכרים.
