בשנים האחרונות יותר אנשים פונים להשקעות נדל"ן מסחרי, הסיבות לכך מגוונות אך ניתן לומר שהשקעה בנדל"ן מסחרי כיום נחשבת להשקעה יציבה המספקת תשואה גבוהה.
נדל"ן מסחרי להשקעה כולל בתוכו אפשרויות רבות: רכישה של מבני תעשייה ומסחר למטרות השכרה, רכישה של בניינים המשלבים מגורים, מסחר ותעשייה, רכישה של קרקעות ומגרשים המיועדים לצרכי תעשייה, מגורים או מסחר ועוד.
אז איך בוחרים קרקע להשקעה? במאמר הבא נסקור את סוגי הקרקעות הקיימות כיום בישראל.
סוגי קרקעות בישראל
במדינת ישראל כיום כמעט כל הקרקעות מוגדרות לשימוש מסויים והחלוקה מתבצעת לפי ייעודן:
קרקע למגורים:
קרקע למגורים מיועדת לבניית בתים ובנייני מגורים. מחירו של מגרש המסווג כקרקע למגורים מושפע מגורמים רבים כמו: מיקום, קרבה למוסדות חינוך, מיקום ביחס לכבישים מרכזיים, קרבה למרכזי מסחר ובעצם כל אלמנט שישפיע בעתיד על ערך הנכסים שיוקמו בשטח.
ייעודה המדויק של הקרקע יושפע מהתב"ע (תכנית בניין עיר) של השטח, בה יפורטו מספר הבתים המאושרים להקמה על השטח, סוג הבתים המותרים לבנייה (פרטיים או משותפים), מספר הקומות שניתן לבנות ועוד.
קרקע למסחר:
קרקעות למסחר הן קרקעות המיועדות להקמת מרכזים מסחריים מבינהם: חנויות, קניונים, משרדים, מסעדות, מרכזי בילוי ועוד, כמו בקרקעות למגורים גם קרקע למסחר תוגדר על ידי תב"ע בה יפורטו היתרי הבנייה וההגבלות העומדות על השטח. קרקעות למסחר בדרך כלל נוכל למצוא במרכזי קניות, באזורי תעשייה ובמרכזי ערים.
קרקע לתעשייה:
קרקע המוגדרת לצרכי תעשייה בדרך כלל תהיה ממוקמת בפאתי יישובים, באזורי תעשייה או באזורים לא מיושבים, על קרקע שמוגדרת כקרקע לתעשייה ניתן להקים מפעלים, בתי מלאכה, מחסנים, שטחי אחסון פתוחים, חניונים, חוות שרתים ועוד.. מחירי קרקעות המוגדרות לשימוש תעשייתי יושפעו מגודל השטח, מיקומו, קרבתו לצירי תחבורה ועוד.
קרקע לתיירות:
קרקע לתיירות היא קרקע המוגדרת לבניית בתי מלון, צימרים, אכסניות וכו', לאחר שנים שהנושא לא היה במודעות בתקופה האחרונה משרד התיירות פועל לייעוד קרקעות לתיירות וקידום הנושא.
קרקע חקלאית:
קרקעות המוגדרות לשימוש חקלאי הן קרקעות המיועדות לגידולים חקלאיים או לשטחי מרעה בלבד, בעשורים האחרונים עקב התפתחות התעשייה בארץ ודרישה גוברת לדיור, חל תהליך של "הפשרת קרקעות" שמאפשר את שינוי ייעודן מקרקעות חקלאיות לקרקעות שמותרות לבנייה.
הפשרת קרקע
למרות שלכל קרקע יש ייעוד מסוים ניתן לשנות ייעוד של קרקע מסויימת ולהסב אותה לייעוד חדש, על שינוי הייעוד אחראית הועדה הארצית לתכנון ובנייה המאפשרת שינוי בהתאם לתב"ע הקיימת, לאיזור הקרקע, לצרכים העולים בחברה ועוד, תהליך של שינוי ייעוד הקרקע נקרא גם "הפשרת קרקע" וכיום למרות שישנם תהליכי הסבה של קרקעות תעשייתיות ומסחריות בדרך כלל מתייחס לקרקעות חקלאיות.
קרקעות בתהליכי שינוי
בתוך תהליכים של שינוי והפשרת קרקע ניתן לחלק את הקרקעות החקלאיות ל-4 קבוצות לפי סטטוס:
1. קרקע חקלאית ללא הליך תכנוני – קרקע המוגדרת כקרקע חקלאית בלבד ללא תכניות עתידיות להפשרה, ניתן להגיש בקשה להפשרת הקרקע ושינוי ייעודה אך לרוב מדובר בתהליך ארוך ולא מומלץ שיכול לקחת שנים עד עשורים.
2. קרקע בתהליך הפשרה – קרקע הנמצאת בתהליך, במצב כזה התקבל כבר האישור הראשוני להפשרת הקרקע וההיתרים הדרושים נמצאים בתהליך.
3. קרקע זמינה – קרקע שכבר הופשרה וייעודה שונה, על קרקע כזאת ניתן להתחיל תהליך של הוצאת היתר בנייה בהתאם לייעודה החדש (על קרקע למגורים – מבני מגורים, על קרקע לתיירות – מבני תיירות, וכו').
4. קרקע למגורים – קרקע מופשרת המיועדת למגורים, בניגוד לקרקע אשר יועדה מראש למגורים מדובר בקרקע חקלאית שעברה הסבה, מחירי קרקעות כאלה לרוב ייקבע על פי המקום שבו הן עומדות מבחינת תהליך ההפשרה.
לסיכום
בהשקעות נדל"ן מסחרי ההסתכלות על קרקע היא עתידית ומודדת את ההשקעה מול גודל הרווח האפשרי, בחיפוש אחר קרקע להשקעה חשוב לברר קודם כל מהו ייעודה באתר הרשות למקרקעין או אתרים דומים, מי הבעלים של הקרקע (המדינה או בבעלות פרטית) האם כדאי להגיש בקשה להפשרה ואם כן מהם העלויות והמיסים הנלווים.
