אחד השלבים המשמעותיים בצמיחה של עסק הוא השכרת מחסן לעסק, איך בוחרים מחסן להשכרה לעסק? מהן ההשלכות של בחירה לא נכונה? האם המיקום באמת עד כדי כך חשוב? מה יותר חשוב המיקום או העלות?
הבחירה במחסן להשכרה היא קריטית לעסק וכוללת פרמטרים רבים שישפיעו באופן ישיר על ההתנהלות השוטפת. במאמר הבא ניגע בנקודות מרכזיות שכדאי לקחת בחשבון בבחירת מחסן להשכרה לעסק.
למה העסק שלכם צריך מחסן מתאים להשכרה?
לפני שניגשים לשאלה איך בוחרים מחסן להשכרה לעסק, חשוב קודם להבין למה בכלל צריך מחסן ומהם הצרכים שעליהם נכס כזה אמור לענות.
למחסן יש הרבה שימושים בעסק, מחסן הוא הבסיס של העסק, הוא מהווה מקום לשמירה על איכות הסחורה ומספק מקום להסדרת מלאי וניהול יעיל של שרשרת האספקה.
מחסן מאפשר חיסכון בהוצאות שינוע והפצה והגדלת המלאי והתפוקה של העסק. דוגמה טובה לחשיבות של מחסן תהיה בעסקים שעוסקים בתחום המסעדנות, בית קפה שעובד ללא מחסן יאלץ לבצע הזמנות קטנות ותכופות יותר, כמו כן במידה וקיימים בו חפצים עונתיים (כמו תנורים לדוגמה) הוא יאלץ "למצוא להם מקום" לכל שאר חודשי השנה.
בית קפה שיש לו מחסן יוכל בראשונה להסתפק בנכס מסחרי קטן יותר ובכך לצמצם עלויות, תהיה לו את האפשרות לאחסן יותר מלאי ובכך לחסוך זמן וכסף בהזמנות, לעומת המיקום המרכזי של העסק הוא יוכל למקם את המחסן באזור שמיועד לפריקה ובכך לחסוך זמן וכאבי ראש ועוד..
דוגמאות נוספות ניתן למצוא בכל התחומים: בתחום הטקסטיל, חברות סטארט-אפ וטכנולוגיה, עסקים בתחום החקלאות, בתחום התעשייה, המזון ועוד.
אז איך בוחרים מחסן להשכרה לעסק? בשביל להגיע להחלטה מושכלת חשוב לשים לב לכמה פרמטרים.
פרמטרים חשובים בבחירת מחסן: גודל, מיקום ותשתיות
מחסנים להשכרה ניתן למצוא למגוון רחב של שימושים ובמגוון רחב של גדלים ותשתיות.
איך בוחרים מחסן להשכרה לעסק? בתור התחלה חשוב להסתכל על 3 פרמטרים מרכזיים: גודל, מיקום ותשתיות, לזה בהמשך יתווסף גם אלמנט של תקציב שיהיה יותר קל לצפות לאחר מיקוד החיפוש וביצוע סקר שוק.
גודל
כדי להבין באיזה שטח המחסן צריך להיות צריך לבחון את נפח האחסון הדרוש לעסק. דוגמה לשאלות שמומלץ להיעזר בהן בתהליך:
- מה היקף הסחורה שמגיע אל העסק בחודש\ברבעון?
- כמה מתוכה נמכרת \ נזרקת וכמה ממנה מאוחסנת לחודש\לרבעון הבא?
- מה היקף העסקאות שהעסק מבצע? האם יש חשיבות למהירות ההפצה?
שאלות מיקוד עוזרות להבין כמה שטח דרוש למחסן בשביל לעמוד בתפעול השוטף של העסק, לזה כדאי גם להוסיף אפשרות להתרחבות בעתיד ונכסים מוצמדים רלוונטיים כמו: חצר תפעולית וחנייה.
מיקום
המיקום של המחסן הוא פרמטר חשוב לא פחות, מיקום אידיאלי יספק קרבה ללקוחות, קרבה לספקים, נוחות בהגעה לכבישים ראשיים ותחבורה ציבורית, חניה וגישה למשאיות.
איך בוחרים מחסן להשכרה לעסק במיקום האידיאלי לעסק שלי? כדי להגיע לבחירה שלמה מומלץ להתמקד במיקומים ספציפיים ומהם להחליט על תווך מרחק ריאלי להתפשרות.
במקרים רבים הפרמטר של המיקום נפגש בפרמטר הגודל ושם בעלי עסקים רבים נתקעים.
במקרים כאלה מומלץ לבחור בנכס שעונה לפחות על שניים מתוך הפרמטרים המרכזיים: גודל, מיקום ותשתיות ולחפש נכסים שמאפשרים מודלי השכרה גמישים יותר.
תשתיות
איך בוחרים מחסן להשכרה לעסק שימלא את כל הצרכים הדרושים לתפעול השוטף של העסק?
בשביל לענות על השאלה הזאת חשוב קודם להבין מהם הנגזרות התפעוליות של העסק, מהם הדברים שלא ניתן לוותר עליהם ומהם הדברים שתורמים לייעול אבל לא קריטיים לתפעול השוטף.
מהרשימה הזאת ניתן להבין מה אופי המבנה שמחפשים ואיזה תשתיות דרושות, אם יש צורך ברצפה מחוזקת, אם מספיקה נגישות של רמפות לטעינה ופריקה או שהנכס חייב להיות בקרקע (וצריך פריקה ל-40 פיט) כמה תאורה צריך שתהיה במקום, מה גובה התקרה המינימלי הנדרש, אם יש צורך בחדר קירור, האם המחסן ישמש גם למסחר (פרט שמשליך על התב"ע של הנכס שמחפשים), מה מפרט החשמל ועוד.
לאחר ששלושת הפרמטרים עברו מיפוי ניתן לצייר תמונה בהירה יותר של הנכס שמחפשים:
- גודל הנכס והקומה שבה ממוקם.
2. אזור רלוונטי בארץ.
3. תשתיות ומפרט.
בשלב הזה מומלץ להתחיל לחפש ולפי מצב השוק לגבש תקציב, בהתאם לתקציב ניתן לחזור אחורה ולדייק שוב את שלושת הפרמטרים הראשונים.
סוגי חוזי שכירות ועלויות: מה חשוב לבדוק לפני שסוגרים?
הוצאות חודשיות על נכס נדל"ן מסחרי כוללות בנוסף לשכירות הוצאות נוספות כמו: מים, ארנונה, חשמל, ביטוח, אמצעי אבטחה ובחלק מהנכסים גם דמי ניהול.
ניתן להשכיר מחסנים בחוזים ארוכי תווך, חוזים קצרי תווך וחוזים שמאפשרים שכירות חלקית על נכס.
איך בוחרים מחסן להשכרה לעסק במינימום הוצאות? כדי לקבל החלטה אידיאלית חשוב לעשות סקר שוק וללכת לראות כמה מחסנים, לבקש חוזים לדוגמא והצעות מחיר, לבחון את השירותים שהנכס מציע, להשוות הצעות מחיר ולהכנס לתהליכי מיקוח עם בעלי הנכסים הרלוונטיים, בתהליך הזה לרוב מומלץ להיעזר בבעל מקצוע שמגיע מהתחום.
בפנייה למתווך בתחום הנדל"ן המסחרי יש יתרונות וחסרונות, מצד אחד מדובר בהוצאה נוספת ומצד שני מדובר בחיסכון משמעותי של זמן ואנרגיה.
שירותי תיווך בנדל"ן מסחרי בניגוד לנדל"ן מגורים הם משהו יותר מקובל, תיווך על נדל"ן מסחרי משולם על ידי שני הצדדים בעסקה וערכו יהיה בדרך כלל בין 1% ל-2% מסך המכירה בניגוד לתיווך בדירות שלרוב יהיה כגובה תשלום אחד של השכירות החודשית.
לאחר שמוצאים מחסן ומחליטים לסגור חוזה חשוב לקרוא את החוזה ולבדוק, האם יש אפשרות להארכת השכירות לתקופה נוספת? ואם כן האם יש עלייה בשכירות, מהם התשלומים הנוספים עליהם השוכר מתחייב לשלם? מהם התנאים לסיום החוזה, בכמה זמן התראה מדובר ומהם התנאים הבסיסיים לקיום ההסכם.
במקרה ומדובר בשכירות ארוכת תווך (5 שנים ומעלה) מומלץ לבדוק אם יש אפשרות להכניס שוכרי משנה לנכס ומה התב"ע של הנכס מאפשרת מבחינת התפתחות עתידית.
איך בוחרים מחסן להשכרה לעסק? תהליך בחירה שעובר דרך כל השלבים יוביל לבחירה אידיאלית וליכולת לדעת איפה ניתן להתפשר. אנחנו מספקים ליווי בתהליכי השכרה ומכירה של נכסים, ייעוץ נקודתי לגבי שוק הנדל"ן המסחרי ושירותי תיווך. אנו מביאים איתנו לתהליך שנים של ניסיון והכרות עם התחום.
לתיאום שיחת ייעוץ ללא עלות השאירו פרטים עוד היום!
