אופציה במקרקעין הוא מונח בסיס בעולם הנדל"ן. במאמר הבא נעסוק במה זה, מה הכוונה באופציה ייחודית ולמה זה רלוונטי.
מה זה אופציה במקרקעין?
אופציה (אפשרות) במקרקעין היא הסכם שנערך בין בעל המקרקעין (נותן האופציה) לבין הקונה (מקבל האופציה) לרכישת נכס בתנאים שהוגדרו מראש.
ההסכם מגולם בחוזה ומהווה עסקה במקרקעין שמתקיימת בהווה ונותנת זכות קנייה עתידית.
בעולם השכרת הנכסים אפשר להשוות את זה למצב שבו דייר חותם על חוזה שכירות ובתוך החוזה יש אופציה להארכת השכירות בסכום שנקבע מראש.
אופציה במקרקעין נותנת זכויות לרוכש על הנכס בעתיד ולכן ברוב המקרים בעל הנכס ימכור את הזכות לאופציה ולא יעניק אותה בחינם.
מה היתרונות?
מכירת אופציה במקרקעין מביאה איתה יתרון גם למוכר וגם לקונה.
מהצד של המוכר מדובר בעסקה עתידית בטוחה ומהצד של הקונה בעסקה טובה שתאפשר לו לקנות את הנכס בעתיד במחיר משתלם.
אופי ההסכם
ההסכם הוא חוזה שמפרט את כל פרטי העסקה. בחלק הראשון בהסכם יפורטו פרטי הצדדים הרלוונטיים, פרטי הנכס כמו מיקום, היתרים, והדברים הכלולים או מוצמדים לנכס – כמו לדוגמא חניות.
בחלק השני בהסכם יפורטו תנאי התשלום, סכום התשלום, מועדי העברת התשלום וכדומה, בחלק הזה יהיה גם פירוט לגבי מה קורה במקרה של הפרת החוזה ובמקרה ורוכש האופציה ירצה למכור אותה.
במידה והקונה קונה את האופציה גם זה יפורט בהסכם ובכלל כל הסכמה שרלוונטית לעסקה.
אופציה ייחודית במקרקעין
"אופציה ייחודית" היא אופציה במקרקעין אשר עומדת בתנאים מסויימים על פי סעיף 49 י' בחוק מיסוי מקרקעין. ההבדל בין אופציה במקרקעין לאופציה ייחודית טמון בהתייחסות של רשות המיסים לעסקה.
בעוד שכל אופציה במקרקעין נחשבת לעסקה המחוייבת במס, אופציה ייחודית לא נחשבת מבחינת רשות המיסים לעסקה, ולכן לא מחוייבת במס שבח ומס רכישה.
הקרטריונים לקיום אופציה ייחודית
אופציה במקרקעין נחשבת לאופציה ייחודית אם היא עומדת ב-7 קריטריונים:
1. האופציה צריכה להינתן בכתב.
2. האופציה ניתנת למימוש ולהעברה על פי התנאים שנקבעו בהסכם.
3. התחייבות המוכר למכירת האופציה בתנאים שהוסכמו היא בלתי חוזרת (אינה ניתנת לביטול).
4. מימוש האופציה מוגבל בזמן שנקרא "תקופת האופציה". על מנת שאופציה תחשב לאופציה ייחודית, תקופת האופציה (כולל הארכות) לא יכולה לעלות על 24 חודשים.
5. התמורה ששולמה עבור קבלת האופציה לא יכולה לעלות על 5% מגובה הסכום שנקבע לקנייה, או משווי הזכות במקרקעין.
6. למחזיק האופציה אין זכות חזקה על המקרקעין שכלולים באופציה. לדוגמא: במקרה ואדם שוכר נכס ורוצה לקנות אותו במהלך תקופת השכירות, האופציה לא תחשב כאופציה ייחודית, כי יש לו כבר זכות חזקה על הנכס.
7. הודעה על מכירת האופציה תמסר למנהל בהתאם לכללים שקבע, עד 30 יום ממתן האופציה.
